공무원닷컴부동산에 관심이 없더라도 건폐율과 용적률이라는 단어는 많이 들어봤을 겁니다.
쉽게 접하지만 정확한 뜻은 모르는 분들도 많이 있습니다. 오늘은 건폐율과 용적률에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 그리고 용도지역에 대한 건폐율 기준 및 용적률 기준도 같이 살펴보겠습니다.
1. 건폐율
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.
쉽게 말하면, 대지 안에 얼마나 건물을 넓게 지울수 있는지에 대한 비율입니다.
건폐율이 높다면 건물을 넓게 지울 수 있습니다. 도시에서는 건폐율이 높지 않습니다. 건폐율이 높아지면 건물을 촘촘하게 지을 수 있기 때문입니다. 그러면 일조, 채광, 통풍 등이 좋지 않아 괘적한 환경이 만들 수 없게 됩니다.
예를 들면,
대지가 100㎡이고 건축면적이 50㎡라면 건폐율은 50/100으로 50%가 됩니다.
나머지 50%는 공지인데 현실적으로 50%의 공지를 느끼지 못한 경우가 많습니다. 그것은 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 실제 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문입니다.
건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적입니다. 그러나 이 또한 건축물의 형태가 복잡,다양하여 처마나 차양, 주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 것은 튀어나온 끝부분에서 1M를 제외한 나머지 부분만 건축면적으로 인정하고, 주택 외 건축물의 발코니는 전부 건축면적에 포함토록하고 있는 등 기타의 경우들이 있어 일반인이 쉽게 판단하기 어렵습니다.
2. 용적률
용적률은 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율입니다.
간단하게 말하면, 대지 안에 얼마나 높게 지울 수 있는지에 대한 비율입니다. 용적률이 높다면 높은 건물을 지을 수 있습니다. 용적률을 제한하지 않으면 누구나 높은 건물을 지으려고 하기 때문에 제한을 합니다.
예를 들면,
대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층별 바닥면적이 40㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합, 40㎡×4=160㎡이므로 용적률은 (지상층면적합/대지면적)×100=(160㎡/100㎡)×100=160%가 됩니다.
여기서 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하는데 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 면적은 바닥면적에 포함시킵니다.
그러나 바닥면적이라 하더라도 요즘 주택 건축시 1층을 주차장으로 사용하는 피로티, 공중의 통행로, 공동주택의 피로티, 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 굴뚝,물탱크, 기름탱크 및 기타 건축법에 정한 것들은 은 바닥면적에 산입 하지 않습니다.
3. 건폐율과 용적률 기준
건폐율과 용적율은 지방자치단체의 조례로 정하고 있는데 이는 각 지방자치단체별로 그 기준이 다를 수 있습니다. 건폐율은 용적률과도 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 건폐율이 높으면 건축면적이 넓어져 공간을 더 많이 활용할 수 있습니다. 높으면 좋기는 하지만, 무조건 높다고 꼭 좋은 것은 아닙니다.
▼ 건폐율 기준
용도지역에 따른 건폐율 기준입니다. 녹지지역은 건폐율이 낮습니다. 상업지역은 높은 편입니다.
▼ 용적률 기준
용도지역별 용적률 기준입니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 용도지역별로 차이가 있습니다.
건폐율과 용적률은 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에서 확인이 가능합니다.
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