공무원닷컴서울과 일부 수도권 중심으로 단기간에 시장 과열되고 매물 부족 상황에서 투기수요 등이 가세하며 시장불안 가중됨에 따라 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호를 위해 913부동산대책을 발표하였습니다. 발표된 내용은 최종확정된 내용은 아닙니다. 구체적인 내용은 주택공급규칙(안) 입법예고 및 관계기관 협의, 이해관계자 의견수렴 등을 거쳐 확정이 될수 있어 최종 내용은 변경될수 있다는 점 참고하세요. 오늘은 913부동산대책의 주요내용을 알아보도록 하겠습니다.
1. 913부동산대책 주요내용
▼ 종부세(종합부동산세)
① 과표 3억원 초과구간에 대하여 종합부동산세가 추가과세가 됩니다 (0.2 ∼ 0.7%)
② 3주택이상자, 조정대상지역 2주택자는 추가과세 됩니다 (0.1～1.2%)
③ 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 세부담이 상향됩니다 (150 → 300%)
▼ 다주택자
① 2주택이상 세대의 규제지역 내 주택구입에 주택담보대출이 금지됩니다.
② 조정대상지역 일시적 2주택자의 양도세 비과세기준이 강화됩니다 (종전주택 3년 → 2년내 처분)
▼ 주택임대사업자
① 투기지역, 투기과열지구내 주택담보 임대사업자대출 LTV 40% 적용합니다.
② 조정대상지역 주택취득, 임대등록시 양도세 중과, 종부세 과세됩니다.
▼ 주택공급
① 수도권 공공택지 30만호를 개발하여 주택을 공급합니다.
② 상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등 도심내 규제완화를 통해 공급을 확대합니다.
▼ 조세정의
① 종합부동산세 공정시장가액비율을 추가 상향 조정됩니다 (현 80% → 연 5% 씩 100%까지 인상, 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 2020년 100%)
② 공시지가 가격이 현실화됩니다.
▼ 지방주택시장
① 미분양 관리지역 지정기준 완화합니다(5～10여곳 추가 전망).
② 특례보증 도입 및 분양물량 수급 조절 등 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응을 실시합니다.
③ 시장과열이 있는 수도권을 제외한 지방에 대해서는 시장 모니터링을
통해 필요시 신속하게 조정대상지역 등 규제지역 지정해제합니다.
2. 종합부동산세
▼ 종합부동산세 과세표준
2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는분 부터 적용을 합니다. 3억원 이하는 현행대로 유지하며, 3억원 초과 추가로 과세가 됩니다. 단, 1주택자 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)는 과세가 제외됩니다.
▼ 종부세 부담 개선사례 비교
<2019년 공시가격을 기준으로 계산>
종부세 = 종부세 + 농특세(종부세의 20%)
재산세 등 = 재산세 + 지방교육세(재산세의 20%) + 도시지역분(재산세 과표의 1.4/1,000)
① 1세대 1주택자(세액공제 0%)의 종부세
② 조정지역 2주택 또는 3주택 이상자의 종부세
3. 다주택자
▼ 주택구입 목적의 주택담보대출 관련
① 2주택이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV = 0)
② 1주택세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 원칙적으로 금지, 단 추가 주택구입이 이사, 부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용이 됩니다.
<예외허용 사유>
㉠ 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)
㉡ 기존주택 보유 인정(무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)
③ 규제지역내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 금지됩니다. 단, 무주택세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용되며, 1주택세대는 기존 주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용이 됩니다.
<예외허용 사유>
기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)[기존주택 보유인정하는 경우는 예외 사유로 불허]
▼ 주택구입 목적시 지역별 LTV, DTI 비율
▼ 생활안정자금 목적의 주택담보대출 관련
① 1주택세대는 현행과 동일한 LTV, DTI 비율 적용, 2주택이상세대는 10%p씩 강화된 LTV, DTI 적용합니다.
② 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록철저한 사후관리 방안 마련하였습니다.
▼ 전세자금보증 및 대출 관련
① 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적보증 금지됩니다(현재 : 주택보유수와 무관하게 보증 제공).
② 1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억원이하까지 보증 제공하며, 보금자리론 소득기준1을 초과한 경우에는 보증요율 상향됩니다.
③ 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적보증 제공합니다.
④ 전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로 실거주 및주택보유수 변동 여부 확인을 합니다.
▼ 1주택자 특례를 실수요자 중심으로 개편
① 고가 1주택자 장기보유특별공제 요건이 강화됩니다.(2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)
(현행) 실거래가 9억원 초과 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용합니다.
(개정) 2년이상 거주한 경우에 한해 장특공제(10년, 최대 80%) 적용. 단, 2년미만 거주시 일반 장특공제(15년, 최대 30%) 적용합니다.
② 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축(913대책 발표 이후부터 적용)
(현행) 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도하면 양도세 비과세
(개정) 조정대상지역 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세 비과세
4. 주택임대사업자
▼ 과도한 세제혜택 조정(913대책 발표 이후부터 적용)
① 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과
(현행) 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)을 양도시 양도세 중과 제외합니다.
(개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은임대등록시에도 양도세 중과합니다. (2주택) 일반세율 + 10%p, (3주택이상) 일반세율 + 20%p
② 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 과세
(현행) 8년 장기 임대등록한 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원이하)에 대하여 종부세 비과세(합산 배제)됩니다.
(개정) 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은임대등록시에도 종부세 합산 과세됩니다.
③ 등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설
(현행) 등록 임대주택(국민주택 규모 이하2)에 대해 양도세 감면이 됩니다.
㉠ 양도세 100% 면제(10년 이상 임대)
㉡ 2018년 12월 31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내 임대 등록하는 분에 한해 적용이 됩니다.
㉢ 장기보유특별공제 50%(8년 이상～10년 미만 임대), 70%(10년 이상 임대)
(개정) 등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설됩니다. 임대개시시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용됩니다.
▼ 대출규제 강화(913대책 발표 이후부터 적용)
① 투기지역․투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40% 도입하며,
② 주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에대해 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대 금지됩니다.
③ 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화하여 정상적 대출은원활히 지원하되, 사업활동과 무관한 대출금 사용을 방지합니다.
5. 부동산 시장 관리
▼ 임대차 매매시장 관리
① 실거래 신고기간 단축(계약후 60일→30일), 부동산 거래 계약무효, 취소 또는 해제시 신고의무 부여 등 제도 개선합니다.
② 투기지역, 투기과열지구에서 주택도시기금을 통한 장기민간임대, 단기민간임대 매입자금 융자 9월 14일부터 중단합니다.
③ 임대사업자의 임대조건(임대의무기간, 인상률 등) 및 양도금지의무 위반시 과태료를 상향합니다.
④ 9월부터 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대사업자에대한 임대의무기간 준수 점검 등 관리 강화합니다.
⑤ RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토하여 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련할 예정입니다.
▼ 분양시장 관리
① 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화하고, 무주택자의 청약 당첨기회가 확대됩니다.
② 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간을 확대하고, 거주 의무기간(공공택지 공공분양주택은 최대 5년)을 설정합니다.
③ RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약업무의 공적 관리강화를 위해 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경합니다.
▼ 분양가 상한제 적용주택 전매제한 기간
① (현행) 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간
② (개선) 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 개선안
913부동산대책에 대해서 알아보았습니다. 30만호 공급대책은 21일날 발표예정입니다.
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