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젊은공무원 영무원입니다. 이번에는 법무부 질의사례를 통해 주택임대차보호법상 주거용 건물으 범위에 대해 알아보겠습니다.
질의사례입니다.
1. 질의
원활한 국정운영에 감사드리며 주택임대차보호법 관련 문의드립니다.
1) "주택임대차보호법"제2조의 '주거용건물'과 관련하여 흔히 대학교에서 제공하는 기숙사(화장실 포함, 건축법상 공동주택)의 경우에 주거용 건물에 포함되는지 여부
2) 질의 1)과 관련하여 기숙사내 1인 1실의 형태로 주방 및 화장실이 포함되는 경우에 주거용 건물에 포함되는지 여부
법률적용에 따른 논의가 있어 부득이하게 문의드립니다.
1) "주택임대차보호법"제2조의 '주거용건물'과 관련하여 흔히 대학교에서 제공하는 기숙사(화장실 포함, 건축법상 공동주택)의 경우에 주거용 건물에 포함되는지 여부
2) 질의 1)과 관련하여 기숙사내 1인 1실의 형태로 주방 및 화장실이 포함되는 경우에 주거용 건물에 포함되는지 여부
법률적용에 따른 논의가 있어 부득이하게 문의드립니다.
2. 답변
질의에 대한 회신
안녕하십니까? 법무부 법무심의관실입니다. 국민신문고를 이용해 주셔서 감사드리며 다음과 같이 답변을 드리고자 합니다.
1. 질의의 요지
선생님께서는
안녕하십니까? 법무부 법무심의관실입니다. 국민신문고를 이용해 주셔서 감사드리며 다음과 같이 답변을 드리고자 합니다.
1. 질의의 요지
선생님께서는
① 대학교에서 제공하는 기숙사가 ｢주택임대차보호법｣ 제2조의 ‘주거용 건물’에 해당하는지 여부와
② 기숙사 내 1인 1실의 형태로 주방 및 화장실이 포함되는 경우에 주거용 건물에 포함되는지 여부에 대하여 문의하셨습니다.
2. 검토의견
대법원, 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결
주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다.
○ ｢주택임대차보호법｣상 ‘주거용 건물’과 관련하여 판례는 공부(公簿)상의 표시 이외에도 임대차의 실질적인 목적을 검토하고 있습니다.
○ 따라서 임차인이 해당 건물에서 일상생활을 영위함으로써 실질적으로 그 건물을 주거 용도로 사용한다면 ｢주택임대차보호법｣이 적용될 것입니다. 여기서 주방 및 화장실의 유무는 이 법의 적용 여부를 판단할 때 결정적인 요소는 아닙니다.
주택임대차보호법
제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
○ 다만 해당 기숙사의 사용에 ｢주택임대차보호법｣이 적용되려면 그 기숙사를 사용하는 내용의 계약이 ‘임대차’계약이어야 합니다.
○ 그러나 선생님의 질의 내용만으로는 약정의 구체적인 내용을 확인할 수 없을 뿐만 아니라, 구체적인 사안에서 약정의 내용을 해석하는 것은 사실 확정에 관한 문제로서 법원의 권한사항입니다.
○ 따라서 법무부에서는 ｢주택임대차보호법｣이 대학 기숙사에 실제로 적용될지의 여부에 대하여 답변하기 어려움을 이해해 주시기 바라며, 자세한 상담은 변호사나 대한법률구조공단(☎ 국번없이 132) 등을 통하여 하시기를 권해 드립니다.
○ 항상 건강하시고, 원하시는 일이 순조롭게 이루어지기를 기원합니다. 감사합니다.
4. 그 밖에...
주택임대차보호법과 상가임대차보호법 비교
구 분 | 주택임대차보호법 | 상가건물임대차보호법 | |
목적 | 국민 주거생활 안정 | 국민 경제생활 안정 | |
적용대상 | 모든 주택임대차 법인은 비보호대상 | 환산보증금액이 시행령에서 정한 금액 이하의상가건물의 임대차(법인도 포함) | |
대항요건 | 주택인도 + 주민등록 전입 | 건물인도 + 사업자등록 신청 | |
보호되는 임차인 | 대항력 있는 임차인 우선변제권 있는 임차인 최우선변제권 있는 임차인 | 대항력 있는 임차인 우선변제권 있는 임차인 최우선변제권 있는 임차인 | |
보증금최우선변제 | 주택가액 1/2 범위 내 보증금 중 일정액 | 임대건물가액의 1/3 범위 내 보증금 중 일정액 | |
확정일자 부여 | 관할 읍, 면, 동사무소 | 관할 세무서장 | |
최단 임대기간 | 2년 임차인 요구 시, 2년 미만으로 계약 가능 | 1년 임차인 요구 시, 1년 미만으로 계약 가능 | |
임차인 계약갱신요구권 | X | 법정사유가 없으면 총 5년 간 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절하는 것이 불가 | |
임대료 인상 제한 | 5% 이내 최근 증액 후 1년 내에는 불가 | 연 9% 이내 최근 증액 후 1년 내에는 불가 | |
월세전환이율 제한 | 연 14% 이내 | 연 15% 이내 | |
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