공무원닷컴12.16일 발표한 주택시장 안정화 방안에 따라 2020년 1월 20일부터는 전세대출보증 제한이 시행됩니다. 시가 9억원초과 곡주택 보유자에 대항 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI 서울보증 등 모든 보증부 전세대출이 대상이 됩니다. 보증부 전세자금 대출을 받은 후에 고가주택을 매입하거나 다주택 보유 시에는 전세대출이 모두 회수됩니다. 오늘은 전세대출보증 제한 관련한 질문과 답변을 살펴보도록 하겠습니다.
1. 공통사항
▼ 주택의 범위
주택의 범위는 「주택법」상 주택 및 복합용도주택(등기상 “상가 및 주택”으로 등재)을 포함하여 산정합니다. 다만, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외가 됩니다.
▼ 주택보유수 산정
주택보유수 산정은 부부합산(신청인 및 배우자) 기준으로 산정합니다. 세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함이 됩니다. 고가주택으로 판단하는 기준은 KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시에 고가주택으로 판단합니다. 시세가 없는 예외적인 경우에는 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용합니다.
▼ 시가9억원 초과여부를 판단하는 가격기준
시가 9억원 초과여부의 판단시점은, 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단합니다. ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단합니다. 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권, 입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않습니다.
2. 종전에는 허용되었는데 앞으로 금지되는 전세대출 사례
▼ (사례1) 고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세자금대출을 신규 신청할 경우 SGI에서도 대출보증 이용이 불가합니다.
▼ (사례2) 비 고가 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출연장 시점에는 고가주택 보유자가 된 경우 대출보증 연장 이용일 불가합니다.
▼ (사례3) 규제시행 전에 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금 및 전세대출 증액이 필요한 경우에도 이용이 불가합니다.
▼ (사례4) 규제시행 전에 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사를 해야 하는 경우에 원칙적으로 대출보증은 이용이 불가합니다.
다만, 2020년 1월 20일 기준 보유 1주택 시가가 15억원 이하이고 2020년 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액없이 보증을 재이용하는 경우 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용 허용됩니다.
▼ (사례5) 무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입하여 전세만기 시점에 이주하고자 하는 경우에도 고가주택 구입시점에서 전세대출이 회수됩니다.
3. 고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증 제한
▼ 2020년 1월 20일 전 SGI 보증 전세대출을 이미 이용 중인 경우의 경과조치의 구체적인 내용입니다.
▼ 경과조치 대상차주 중 시세 15억원 이하의 고가 1주택 차주에 대하여 3개월 내 전셋집 이사 시 예외적으로 보증이용을 1회 허용하는 취지입니다.
▼ 고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증대출을 이용할 수 있는 '실거주' 목적의 '실수요'의 구체적인 범위입니다.
4. 전세보증대출 후 고가주택 매입‧다주택 보유시 전세대출 회수
▼ 2020년 1월 20일 전 전세대출을 이용 중인 경우의 경과조치의 구체적인 내용을 알고 싶습니다.
▼ 차주에 대한 주택보유 등 세부 확인방법은 어떻게 되나요?
▼ 규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치에는 어떤것이 있나요?
▼ 전세대출 차주가 주택을 구입하였으나 매입 당시에는 고가주택이 아니었던 경우에도 대출회수 대상인가요?
▼ 상속, 증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우에도 대출이 회수되나요?
▼ 무주택 전세대출자가 직장이동 등 실수요로 다른 지역에 고가주택을 구매하는 경우에는 전세대출 중도회수의 예외가 되나요?
▼ 무주태 전세대출자가 전세 만기에 본인이 거주할 목적으로 전세기간 이용 중 고가주택을 구매할 경우 전세대출 중도회수의 예외가 적용되는지?
전세대출보증 규제에 대해서 살펴보았습니다. 궁굼증이 해결되었나요? 전세대출 보증 이용 시 참고하시기 바랍니다.
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