공무원닷컴주택임대차보호법 관련 주요 궁금한 사항입니다.
갱신 요구, 갱신 거절, 임대료 상한, 집주인 변경에 대해서 정리하였습니다. 2020년 7월 31일부터 시행이 됩니다.
오늘은 임대차 3법, 1탄으로 갱신요구권에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 순서대로 글을 작성하도록 하겠습니다.
1. 갱신 요구권
갱신요구 청구권은 세입자가 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 세입자의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 이내로 제한이 됩니다.
집주인은 세입자가 임대 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구할 수 있습니다.
세입자는 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다.
2. 세입자는 언제부터 집주인에게 계약갱신요구를 할 수 있나요?
1) 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구할 수 있습니다.
2) 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전→2개월 전, 2020년 6월 9일)은 2020년 12월 10일 이후 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용이 됩니다.
3. 세입자에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되나요?
1) 갱신요구권은 1번 가능하며, 2년 보장 됩니다.
4. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?
1) 아닙니다. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정이 됩니다.
예를들어,
세입자 A와 집주인 B가 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년 9월부터 2021년 9월까지 갱신된 경우에도, 세입자 A는 집주인 B에 대하여 계약갱신요구권 행사가 가능합니다.
5. 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있나요?
1) 네, 그렇습니다. 잔존기간만 있으면 갱신요구가 가능합니다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여합니다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 합니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상 남아있어야 합니다. 2020년 8월 30일 안에 계약이 만료되는 사람은 갱신요구권이 없습니다.
6. 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우,(2020년 12월 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상)
1) 집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?
▶ 불가능합니다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다. 다만, 집주인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 계약금 수령 입증, 계약서 등으로 입증할 수 있어야합니다
▶ 집주인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 집주인이 제3자와의 계약체결을 이유로 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
2) 집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 세입자에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있나요? ▶ 네, 갱신요구가 가능합니다.
3) 집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 세입자와 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나요?
▶ 네, 갱신요구가 가능합니다. 다만, 세입자는 집주인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능합니다.
예를 들어
세입자 A와 집주인 B가 2018년 9월 부터 2020년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 2020년 6월에 상호과 합의로 2020년 9월부터 2022년 9월까지 갱신을 실시하면서 임대료를 8% 증액하였다면, 세입자 A는 2020년 8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정하거나, 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022년 7월(계약종료 2개월전)에 집주인 B에 대한 계약갱신요구권 행사 가능합니다.
7. 계약갱신청구권 행사 시 세입자는 무조건 2년을 거주해야 하나요?
1) 아닙니다. 무조건 2년을 거주하지 않아도 됩니다. 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 집주인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생합니다. 세입자는 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다.
다음 글은 갱신 거절입니다.
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