공무원닷컴최근 임대사업자의 세제혜택에 대해서 관심이 많습니다.
임대사업자에게는 임대주택을 취득 시 취득세를 감면해주고 있으며, 임대주택을 보유시에도 재산세, 종합부동산세, 종합소득세도 감면혜택을 제공하고 있습니다. 또한, 임대주택을 양도하는 경우도 세제감면을 해주고 있습니다.
오늘은 임대사업자의 세제감면 조건 등 세제혜택에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 취득세
임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하거나 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우, 취득세를 면제 또는 감면받을 수 있습니다. 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 착공하지 않은 경우에는 감면되지 않으며, 임대의무기간에 부도, 파산 등의 경제적 사정으로 임대 외의 용도로 사용, 매각, 증여하는 경우에는 감면된 취득세가 추징됩니다.
▼ 감면대상
① 임대할 목적으로 건축하는 공동주택,
② 임대할 목적으로 최초로 분양받은 공동주택 또는 준주택 중 오피스텔은 취득세 감면대상입니다.
▼ 감면세율
감면대상 건축물에 대하여 2018년 12월 31일까지 감면혜택이 있습니다.
① 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우는 취득세가 면제되며, ② 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 임대주택은 취득세의 50%가 경감됩니다.
▼ 감면제외
토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 않은 경우에는 취득세 감면은 없습니다.
2. 재산세
임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축, 매입하거나 또는 준주택 중 오피스텔을 2세대 이상 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적으로 사용하는 경우에는 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면합니다.
▼ 감면세율
① 전용면적 40㎡ 이하인 임대 목적의 공동주택 또는 오피스텔은 재산세와 지역자원시설세를 각각 면제, ② 전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하는 재산세 75%를 경감, 지역자원시설세는 면제, ③ 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 재산세 50%가 경감됩니다.
3. 종합부동산세
① 임대주택의 종합부동산세의 과세표준은 주택의 공시가격을 합산한 금액에 공정시장가액비율을 곱해 산정을 합니다.
종합부동산세의 과세표준 = (주택의 공시가격을 합산한 금액 6억원) × 공정시장가액비율(80%)
② 아래의 임대주택 경우는 과세표준 합산의 대상에 포함이 되지 않습니다.
㉠ 민간매입 임대주택 - 5년 이상 계속 임대, 공시가격 6억원(수도권), 3억원(지방) 이하
㉡ 민간건설 임대주택 - 전용면적이 149㎡ 이하, 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 6억원 이하
4. 종합소득세
임대사업자가 아래의 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 30%(임대주택 중 장기일반민간임대주택의 경우에는 75%)에 상당하는 세액을 감면합니다.
① 주택 및 토지의 기준시가 합계액의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 않을 것, ② 국민주택규모(다가구주택의 경우는 가구당 전용면적을 기준)의 주택일 것 .③ 단, 도시지역에서 토지면적이 건축면적 5배를 초과하거나, 도시지역외에서 토지면적이 건축면적 10배를 초과하는 경우에는 제외됩니다.
5. 양도소득세(장기보유특별공제)
▼ 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례
① 국민주택규모 이하의 주택(다가구인경우는 가구당 전용면적 기준)를 임대보증금 또는 임대료를 연 증가율이 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 8년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유 특별공제액을 계산할 때 50%의 공제율을 적용합니다. ② 단, 10년 이상 계속하여 임대 후 양도하는 경우는 70%의 공제율을 적용합니다.
▼ 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례
① 임대주택 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 장기보유 특별공제액을 계산할 때 보유기간별 공제율에 주택의 임대기간에 따라 추가공제율을 더한 공제율을 적용합니다. ㉠ 임대기간 6년 이상 7년 미만은 2%를 추가 공제합니다. ㉡ 임대기간 7년 이상 8년 미만은 4%, ㉢ 8년 이상 9년 미만은 6%, ㉣ 9년 이상 10년 미만은 8%, ㉤ 10년 이상은 10%를 추가공제합니다.
▼ 장기일반민간임대주택에 대한 양도소득세 감면
① 2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득하고, 3개월 이내에 장기일반민간임대주택 등으로 등록 하여야 합니다. ② 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대 주택 등으로 임대 후 양도 하여야 합니다. ③ 단, 8년 이상 임대하여야 하고, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 하며, 국민주택규모 이하의 주택(다가구인 경우는 가구당 전용 면적을 기준으로 함)이어야 합니다
.
▼ 1세대 3주택 이상의 임대사업자에 대한 가산세율 배제 혜택
① 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 10% 세율을 양도소득세에 가산해 부과합니다.
② 사업자등록과 임대사업자 등록을 한 아래의 경우는 가산세율이 적용되지 않습니다.
㉠ 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 5년 이상 임대한 주택으로 주택 및 토지의 기준시가 합계액 임대개시일 당시 6억원(수도권), 3억원(지방)를 초과하지 않는 주택, 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록 등을 한 주택으로 한정합니다.
㉡ 국민주택규모에 해당하는 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한함)으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
㉢ 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적이 149㎡ 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 주택으로서 해당 주택 및 토지의 기준시가의 합계액이 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택( 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택에 한함)
㉣ 민간매입임대주택 중 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 8년 이상 임대하는 주택으로 주택 및 토지의 기준시가의 합계액이 임대개시일 당시 6억원(수도권), 3억원(지방)을 초과하는 않는 주택
㉤ 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택으로 대지면적이 298㎡ 이하이고 주택의 연면적이 149㎡ 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 8년 이상 임대하거나 분양전환(임대사업자에게 매각하는 경우를 포함)하는 주택으로서 주택 및 토지의 기준시가의 합계액이 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택
