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1. 질의요지
「도시 및 주거환경정비법 제10조」의 규정에 의한 “사업시행자의 변동”에 사법상의 매매계약에 의한 사업시행자 지위의 양도·양수가 포함되는지 여부
2. 회답
「도시 및 주거환경정비법 제10조」의 규정에 의한 “사업시행자의 변동”에는 사법상의 매매계약에 의한 사업자 지위의 양도·양수는 포함되지 아니한다 할 것입니다.
3. 이유
○ 「도시 및 주거환경정비법 제7조제1항」 및 「제8조제1항 내지 제3항」의 규정에 의하면, 주거환경개선사업에 대해서는 시장·군수 또는 주택공사 등(「대한주택공사법」에 의하여 설립된 대한주택공사 또는 「지방공기업법」에 의하여 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다. 이하 같다)이 시행자가 되고,
주택재개발사업에 대해서는 조합이 단독시행자가 되거나 조합이 시장·군수, 주택공사 등, 건설업자 등과 공동시행자가 되며, 주택재건축사업은 조합이 단독시행자가 되거나 조합이 시장·군수, 주택공사등과 공동시행자가 되고, 도시환경정비사업은 조합 또는 토지 등 소유자가 단독시행자가 되거나 조합 또는 토지 등 소유자가 시장·군수, 주택공사 등, 한국토지공사, 건설업자 등과 공동시행자가 되도록 하고 있고,
「동법 제8조제4항」의 규정에 의하면, 시장·군수는 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때, 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때 등의 경우에는 직접 정비사업(주거환경개선사업을 제외한다. 이하 같다)을 시행하거나,
지정개발자 또는 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다고 되어 있으며, 「동법 제9조」의 규정에 의하면, 시장·군수는 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 정비사업을 당해 조합 또는 토지 등 소유자가 계속 추진하기 어려워 정비사업의 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 때에는 당해 조합 또는 토지 등 소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 지정개발자 또는 주택공사 등으로 하여금 당해 조합 또는 토지 등 소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다고 되어 있습니다.
○ 이와 같이 관계법령을 종합해 보면, 「도시 및 주거환경정비사업법」에 의하여 시행되는 정비사업은 정비구역 안에서 도시기능의 회복이 필요하고 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 동법이 정하는 바에 따라 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 등의 공익사업이라 할 것이고, 그 같은 사업의 수행은 필연적으로 토지의 효용증진을 위한 그 구역 내의 토지 및 지상의 건축물에 관한 권리의 강제적인 교환 변경을 수반하게 되며, 그로 인한 물권변동은 공익을 위하여 토지 또는 건물소유자들의 의사와는 관계없이 이를 규율하는 근거법규인 「도시 및 주거환경정비법」에 정한 절차에 의하여 이루어지는 것이므로 이에 관한 「동법」의 규정은 시행자 및 감독청 등을 엄격히 구속한다고 보아야 할 것입니다.
○ 이와 같은 점에서 볼 때, 「도시 및 주거환경정비법」상 정비사업의 시행에 관한 시행자의 지위는 그 성격상 공법상의 권리·의무를 내용으로 하는 것 이어서 당사자가 임의로 사법상의 계약에 의하여 양도·양수할 수는 없다 할 것입니다.
○ 또한, 위 규정에 의하면, 시행자를 그 사업시행 도중에 변경하는 것이 가능한 경우는 「제8조제4항」 또는 「제9조」의 규정에 의한 요건에 해당하는 경우에 한한다 할 것이므로, 결국 「동법 제10조」의 규정에 의한 시행자의 변동에 따른 권리의무의 승계규정은 「동법 제8조제4항」 또는 「제9조」에 규정된 시행자의 변동에 의한 권리관계를 규율하기 위한 규정으로 보아야 할 것입니다.
○ 따라서, 정비사업 시행자의 지위는 사법상의 계약에 의한 양도의 대상이 될 수 없을 뿐 아니라 사법상 권리의 양도계약에 의한 사업시행자의 변동은 「도시 및 주거환경정비법」에 규정된 시행자 변동의 어느 유형에도 해당되지 아니하므로, 「도시 및 주거환경정비법 제10조」의 규정에 의한 “사업시행자의 변동”에는 사법상의 매매계약에 의한 사업시행자의 양도·양수는 포함되지 아니한다 할 것입니다.
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