용적률, 건폐율 간단하게 설명해드려요.
부동산에 관심이 없더라도 건폐율과 용적률이라는 단어는 많이 들어봤을 겁니다.
쉽게 접하지만 정확한 뜻은 모르는 분들도 많이 있습니다. 오늘은 건폐율과 용적률에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 그리고 용도지역에 대한 건폐율 기준 및 용적률 기준도 같이 살펴보겠습니다.
1. 건폐율
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다.
쉽게 말하면, 대지 안에 얼마나 건물을 넓게 지울수 있는지에 대한 비율입니다.
건폐율이 높다면 건물을 넓게 지울 수 있습니다. 도시에서는 건폐율이 높지 않습니다. 건폐율이 높아지면 건물을 촘촘하게 지을 수 있기 때문입니다. 그러면 일조, 채광, 통풍 등이 좋지 않아 괘적한 환경이 만들 수 없게 됩니다.
예를 들면,
대지가 100㎡이고 건축면적이 50㎡라면 건폐율은 50/100으로 50%가 됩니다.
나머지 50%는 공지인데 현실적으로 50%의 공지를 느끼지 못한 경우가 많습니다. 그것은 건축물을 인접 대지경계선에서 일정한 거리를 띄워야 하는 문제로 인하여 실제 느끼는 공지는 얼마 되지 않기 때문입니다.
건축면적은 건축물의 수평투영면적 중 가장 넓은 층의 면적입니다. 그러나 이 또한 건축물의 형태가 복잡,다양하여 처마나 차양, 주택의 발코니 등 외벽으로부터 튀어나온 것은 튀어나온 끝부분에서 1M를 제외한 나머지 부분만 건축면적으로 인정하고, 주택 외 건축물의 발코니는 전부 건축면적에 포함토록하고 있는 등 기타의 경우들이 있어 일반인이 쉽게 판단하기 어렵습니다.
2. 용적률
용적률은 대지면적에 대하여 지하층을 제외한 지상층 면적합계(연면적)의 비율입니다.
간단하게 말하면, 대지 안에 얼마나 높게 지울 수 있는지에 대한 비율입니다. 용적률이 높다면 높은 건물을 지을 수 있습니다. 용적률을 제한하지 않으면 누구나 높은 건물을 지으려고 하기 때문에 제한을 합니다.
예를 들면,
대지면적이 100㎡이고, 지하층부터 지상4층 까지 각 층별 바닥면적이 40㎡일 경우, 먼저 지하층 면적은 제외한 지상 1층~4층 면적의 합, 40㎡×4=160㎡이므로 용적률은 (지상층면적합/대지면적)×100=(160㎡/100㎡)×100=160%가 됩니다.
여기서 바닥면적은 기둥이나 외벽의 중심선으로 둘러싸인 면적을 말하는데 발코니의 경우는 그 면적에 외벽에 접한 가장 긴 길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 면적은 바닥면적에 포함시킵니다.
그러나 바닥면적이라 하더라도 요즘 주택 건축시 1층을 주차장으로 사용하는 피로티, 공중의 통행로, 공동주택의 피로티, 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 굴뚝,물탱크, 기름탱크 및 기타 건축법에 정한 것들은 은 바닥면적에 산입 하지 않습니다.
3. 건폐율과 용적률 기준
건폐율과 용적율은 지방자치단체의 조례로 정하고 있는데 이는 각 지방자치단체별로 그 기준이 다를 수 있습니다. 건폐율은 용적률과도 밀접한 관계를 가지고 있습니다. 건폐율이 높으면 건축면적이 넓어져 공간을 더 많이 활용할 수 있습니다. 높으면 좋기는 하지만, 무조건 높다고 꼭 좋은 것은 아닙니다.
▼ 건폐율 기준
용도지역에 따른 건폐율 기준입니다. 녹지지역은 건폐율이 낮습니다. 상업지역은 높은 편입니다.
▼ 용적률 기준
용도지역별 용적률 기준입니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 용도지역별로 차이가 있습니다.
건폐율과 용적률은 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에서 확인이 가능합니다.
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